שוק הנדל"ן בארה"ב מתהפך? מוכרי הבתים נאלצים להתגמש במחירים

שוק הנדל"ן האמריקני מתחיל לשנות כיוון, והפעם דווקא לטובת הקונים. אחרי שנים שבהן מוכרי הבתים נהנו מיתרון משמעותי, יותר ויותר בעלי נכסים ברחבי ארה"ב נאלצים להוריד מחירים כדי למשוך קונים, שכבר אינם ממהרים לסגור עסקאות. נתונים חדשים של חברת הנדל"ן Redfin חושפים באילו ערים התופעה בולטת במיוחד, ומה עומד מאחורי השינוי בשוק הדיור.

דנוור שבקולורדו מובילה את הרשימה, עם הורדות מחירים בכמעט 31% מהנכסים המוצעים למכירה. אחריה נמצאת אינדיאנפוליס שבאינדיאנה עם 29.9%, וסן אנטוניו שבטקסס עם 26.8%. גם בדאלאס, אוסטין ופורטלנד יותר מרבע מהנכסים עברו הורדת מחיר, ואילו במיניאפוליס, סיאטל, פורט וורת', יוסטון, בוסטון וג'קסונוויל השיעורים נעים בין 23.8% ל-25.3%.

התופעה אינה מוגבלת לערים בודדות. לפי Redfin, בערך אחד מכל חמישה נכסים שהוצעו למכירה ברחבי ארה"ב עבר הורדת מחיר בארבעת השבועות שהסתיימו ב-20 בספטמבר - השיעור הגבוה ביותר שנרשם לתקופה זו של השנה מאז 2022. צ'ן ז'או, ראש מחלקת המחקר הכלכלי של החברה, מסבירה כי המוכרים פשוט נאלצים להתאים את הציפיות שלהם למה שהקונים מוכנים לשלם.

המחירים בנדבר בקולורדו ירדו בכ-30 אחוז מהנכסים 

אחד הגורמים המרכזיים לשינוי הוא הריבית הגבוהה על המשכנתאות. הריבית הקבועה ל-30 שנה, שעמדה על פחות מ-6% בחודש מרץ, טיפסה בשבוע שעבר ל-7.28%, והפכה את רכישת הבית ליקרה בהרבה. כך, גם כאשר מוכר מסכים להוריד את המחיר, העלייה בהחזר החודשי עלולה לבטל את החיסכון. במקביל, קונים רבים מעדיפים להמתין, בעוד שבעלי בתים שנהנים ממשכנתאות ישנות בריבית של כ-3% נמנעים מלמכור את הנכס שלהם.

עם זאת, המומחים מזהירים שלא כל הורדת מחיר מעידה על ירידה אמיתית בערך הנכס. אריק לילנד, מתווך נדל"ן מאורגון, מסביר כי מוכרים רבים עדיין מתמחרים את הבתים שלהם בהתאם לעליות החדות שנרשמו בתקופת הקורונה, ומתקשים להסתגל לשוק שהתייצב. בפורטלנד, למשל, כמעט 26% מהנכסים עברו הורדת מחיר, אך מחירי המכירה והיקף העסקאות נותרו דומים יחסית לשנה שעברה. לדבריו, גם הורדות מחירים מתוכננות מראש הן חלק מאסטרטגיית המכירה של מתווכים.

בטקסס, התמונה דומה. בפורט וורת', שבה כמעט רבע מהנכסים עברו הורדת מחיר, מחיר המכירה החציוני עמד באוגוסט על 332,480 דולר, והשוק נחשב מאוזן יחסית. שון באק, נשיא איגוד המתווכים המקומי, מדגיש כי הקונים אמנם נהנים כיום מיותר אפשרויות למשא ומתן, אך לא כדאי להניח שכל נכס מוצע בהנחה. לדבריו, אפשר לנסות להשיג מהמוכרים גם השתתפות בעלויות סגירת העסקה, בתיקונים או בהפחתת הריבית על המשכנתה.

ביוסטון, שבה 23.9% מהנכסים עברו הורדת מחיר, המתווכים מדווחים על שינוי גם בהתנהגות הקונים. במקום להתמקד רק במחיר המבוקש, הרוכשים בוחנים את העלות החודשית הכוללת, כולל משכנתה, מסים, ביטוח והוצאות נוספות. לדברי המתווך ג'ייסון לי ויאריאל, השוק הפך נוח יותר לקונים בהשוואה לשנים האחרונות, אך נכסים שמתומחרים נכון בשכונות מבוקשות עדיין יכולים להימכר במהירות.

בסיאטל נרשם פער בולט בין בתים פרטיים לדירות בבניינים משותפים. בעוד שבתים פרטיים נמכרו בספטמבר במחיר ממוצע של 98.8% מהמחיר המקורי שביקשו המוכרים, בדירות השיעור ירד ל-95.7% - הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת 2023. היצע הדירות גדל, מספר העסקאות ירד, ועלויות התחזוקה והביטוח ממשיכות להכביד על הרוכשים. גם הפיטורים באמזון ובמיקרוסופט, לצד האטה בגיוס עובדים בענף הטכנולוגיה, תורמים לזהירות בקרב הקונים באזור.

למרות העלייה בהורדות המחירים, המומחים אינם רואים בכך סימן לקריסה של שוק הדיור. במקומות רבים עדיין קיים מחסור בנכסים, וההיצע משתנה מאוד בין ערים, שכונות וסוגי בתים. ובכל זאת, השינוי ביחסי הכוחות כבר מורגש: המוכרים נדרשים להיות מציאותיים יותר, והקונים יכולים לקחת את הזמן, להשוות מחירים ולנהל משא ומתן. כפי שמסביר כריס רייס, מתווך מסיאטל, מדובר ב"התאמה מחדש, הכרחית ובריאה" אחרי שנים שבהן היתרון היה בעיקר בידי המוכרים.