משבר הבנייה בקליפורניה: עלויות גבוהות פי 2.5 מטקסס מאיימות על עתיד הדיור

דו"ח חדש מתאגיד RAND חושף תמונה מדאיגה של ענף הבנייה בקליפורניה, כאשר עלויות הבנייה במדינה גבוהות בממוצע פי 2.5 מאשר בטקסס. הממצאים מדגישים כיצד הליכי אישור ממושכים, אגרות גבוהות ודרישות תכנון נוקשות הפכו את קליפורניה לאחת המדינות היקרות ביותר לבנייה בארה"ב, ומעוררים קריאות דחופות לרפורמה בקרב אנשי מקצוע בתעשייה.

הדו"ח מצביע על הבדלים משמעותיים בתהליכי האישור בין המדינות. בעוד שבטקסס פרויקט בנייה ממוצע מקבל אישור תוך זמן קצר יחסית, בקליפורניה תהליך דומה יכול להימשך כ-22 חודשים יותר. פער זמנים עצום זה מוביל להוצאות מימון נוספות, עלויות אחזקה גבוהות ומחירי דיור מאמירים עבור התושבים.

"הבעיה החמורה ביותר היא משך הזמן," אומר מייקל ג'ונסון, מהנדס בכיר בחברת בנייה בסן פרנסיסקו. "כשפרויקט תקוע בבירוקרטיה במשך שנתיים, העלויות מזנקות אוטומטית. הריביות, האינפלציה, עלויות האחזקה — הכל מצטבר. בסופו של דבר, הצרכנים הם אלה שמשלמים את המחיר."

אחד הממצאים המדאיגים ביותר בדו"ח הוא ההפרש העצום באגרות העירוניות. בקליפורניה, יזמים משלמים אגרות פיתוח והשפעה שיכולות להגיע עד 29,000 דולר ליחידת דיור, לעומת כ-1,000 דולר בלבד בטקסס. אגרות אלה, שהן גבוהות פי 10 עד 40 בקליפורניה, מהוות מחסום משמעותי בפני בניית דיור במחירים סבירים.

אחד הממצאים המדאיגים ביותר בדו"ח הוא ההפרש העצום באגרות העירוניות. בקליפורניה, יזמים משלמים אגרות פיתוח והשפעה שיכולות להגיע עד 29,000 דולר ליחידת דיור, לעומת כ-1,000 דולר בלבד בטקסס. אגרות אלה, שהן גבוהות פי 10 עד 40 בקליפורניה, מהוות מחסום משמעותי בפני בניית דיור במחירים סבירים

"האגרות הגבוהות מונעות מאיתנו לבנות דיור בר-השגה," מסבירה סוזן לי, מתכננת ערים בלוס אנג'לס. "רשויות מקומיות רואות ביזמי נדל"ן 'פרות חולבות' ומטילות עליהם אגרות מופרזות כדי לממן תשתיות עירוניות. בסופו של דבר, היזמים מגלגלים את העלויות הללו על הצרכנים או פשוט מחליטים שלא לבנות בכלל."

הדו"ח גם מדגיש הבדלים משמעותיים בעלויות הבנייה בתוך קליפורניה עצמה. באזור מפרץ סן פרנסיסקו, למשל, עלויות הבנייה גבוהות בכ-50% מאשר בסן דייגו, למרות ששתי הערים נמצאות באותה מדינה. הבדלים אזוריים אלה מדגישים כיצד תקנות מקומיות ותנאי שוק מגבירים עוד יותר את עלויות הדיור הגבוהות של המדינה.

ישנה גם השוואה מטרידה בין יכולתה של קליפורניה לייצר דיור בר-השגה לעומת מדינות אחרות. הדו"ח מגלה כי אילו קליפורניה הייתה מצליחה להשיג את עלויות הייצור הנמוכות יותר של קולורדו עבור דירות הממומנות מכספי ציבור, ההשקעה של 1.25 מיליארד דולר שהושקעה על ידי ארבע תוכניות המימון הגדולות של המדינה הייתה יכולה להוביל לבניית יותר מפי ארבעה יחידות דיור. פער זה מדגיש את הצורך הדחוף ברפורמות להפחתת עלויות כדי להתמודד עם משבר הדיור המתמשך במדינה.

כדי להתמודד עם אתגרים אלה, הדו"ח מציע ארבע המלצות מדיניות עיקריות:

1. תהליכי אישור מהירים יותר: אימוץ חוק דומה לזה של טקסס, המחייב רשויות מקומיות לאשר או לדחות הצעות פיתוח דיור תוך 30 יום. פרויקטים שלא אושרו או נדחו בתוך פרק זמן זה ייחשבו כמאושרים. זה יכול להפחית משמעותית את פער הזמנים של 15 חודשים בתהליכי פיתוח מקדימים בין קליפורניה לטקסס.
2. ייעול בדיקות: יישום בדיקות מסונכרנות במקום בדיקות עוקבות כדי להפחית את פער הזמן הממוצע של שבעה חודשים בזמן הבנייה בין קליפורניה לטקסס.
3. הפחתת אגרות: הערכה מחדש של אגרות ההשפעה והפיתוח העירוניות הגבוהות, שהן גבוהות פי 10 עד 40 בקליפורניה לעומת טקסס. יש לבצע ניתוח עלות-תועלת שישקול את הרווחים הפוטנציאליים מאגרות אלה מול החסמים הפיננסיים שהן יוצרות לפרויקטים חדשים של דיור.
4. הערכה מחדש של תקני יעילות אנרגטית: לשקול מחדש את דרישות יעילות האנרגיה המחמירות הקיימות כיום, שכן הן תורמות לעלויות בנייה גבוהות יותר. גם דיור יעיל פחות במקצת עדיין ייצג שיפור משמעותי לעומת מלאי הדיור הרב-משפחתי המזדקן של קליפורניה, שגילו הממוצע למעלה מ-50 שנה.

מומחי תעשייה מדגישים כי הרפורמות הללו חיוניות לא רק להפחתת עלויות, אלא גם לעמידה ביעדי הדיור של קליפורניה.

"אנחנו נמצאים בנקודת משבר," אומר דיוויד רודריגז, נשיא התאחדות הבונים בקליפורניה. "המדינה שלנו קבעה יעדים שאפתניים לבניית דיור חדש, אבל המערכת נוכחית פשוט לא מאפשרת לנו לעמוד בהם. אם לא נבצע שינויים משמעותיים בתהליכי האישור, האגרות ודרישות הבנייה, לא נצליח לספק את הדיור שתושבי קליפורניה זקוקים לו בדחיפות."

עבור תעשיית הבנייה, הרפורמות הללו מייצגות הזדמנות להפחית עיכובים ולשפר את הרווחיות תוך תרומה ליעדי הדיור הרחבים יותר של קליפורניה. בהינתן משבר הדיור המתמשך במדינה, הדו"ח של RAND מספק קריאה ברורה לפעולה: קליפורניה חייבת לאמץ שינויי מדיניות שיפחיתו את עלויות הייצור ויהפכו את הדיור לבר-השגה יותר לבנייה ולרכישה.

"הנתונים ברורים," מסכם הדו"ח. "אם קליפורניה רוצה להתמודד באופן משמעותי עם משבר הדיור שלה, עליה לבחון מחדש את הבירוקרטיה, האגרות והתקנות שהופכות את הבנייה ליקרה כל כך. המודל של טקסס מוכיח שאפשר לבנות מהר יותר ובעלות נמוכה יותר, תוך שמירה על סטנדרטים נאותים של בטיחות ואיכות."