שוק הדיור האמריקאי קפוא: מכירות בתים בשפל של 40 שנה

שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב הגיע לנקודת שפל היסטורית, עם מכירות בתים קיימים שצנחו לרמה הנמוכה ביותר מזה ארבעה עשורים כאשר מתחשבים בגודל האוכלוסייה. נתון מדאיג זה חושף את המשבר העמוק בשוק הדיור האמריקאי, שבו יותר ויותר אנשים מוצאים את עצמם "כלואים" בבתיהם הנוכחיים בשל עלויות המעבר הגבוהות.

לפי נתוני האיגוד הלאומי של מתווכי הנדל"ן (NAR), מכירות בתים קיימים בארה"ב הסתכמו ב-4.06 מיליון בלבד בשנת 2024 – הרמה השנתית הנמוכה ביותר מאז 1995. זוהי ירידה חדה לעומת 5.3 מיליון בשנת 2019, טרם מגפת הקורונה.

אך התמונה האמיתית חמורה אף יותר כאשר מביאים בחשבון את הגידול באוכלוסייה. כיום בארה"ב יש 76.3 מיליון אנשים יותר ו-33.2 מיליון משקי בית נוספים בהשוואה ל-1995. כאשר מתאימים את הנתונים לגודל האוכלוסייה, מתברר שיחס המכירות למספר משקי הבית הוא בשפל היסטורי.

התמונה האמיתית חמורה אף יותר כאשר מביאים בחשבון את הגידול באוכלוסייה. כיום בארה"ב יש 76.3 מיליון אנשים יותר ו-33.2 מיליון משקי בית נוספים בהשוואה ל-1995. כאשר מתאימים את הנתונים לגודל האוכלוסייה, מתברר שיחס המכירות למספר משקי הבית הוא בשפל היסטורי

"אפקט הנעילה" משתק את השוק

בינואר 2025, הקצב השנתי המותאם עונתית של מכירות בתים קיימים בארה"ב עמד על 4.08 מיליון. כאשר מחלקים מספר זה במספר הכולל של משקי בית בארה"ב (132.2 מיליון), התוצאה היא 3.1% - שיעור שלא נראה מאז תחילת שנות ה-80, כאשר הריבית הממוצעת על משכנתאות ל-30 שנה הגיעה לשיא של 18.63% באוקטובר 1981.

הסיבה העיקרית לשפל במכירות אינה רק שרוכשים פוטנציאליים נרתעים מהמחירים הגבוהים, אלא גם ש"אפקט הנעילה" מונע מבעלי בתים רבים למכור ולרכוש נכס אחר. לפי הנתונים, 73.3% מהמשכנתאות הקיימות בארה"ב הן בריבית הנמוכה מ-5.0%. בעלי בתים אלה אינם מוכנים לוותר על תשלום חודשי נוח וריבית נמוכה לטובת תשלום גבוה בהרבה בריבית הנוכחית.

"הוויתור על משכנתה בריבית 3% והחלפתה במשכנתה בריבית 7% היא פשוט החלטה כלכלית שקשה לבלוע," מסביר לאנס למברט, מייסד-שותף ועורך של ResiClub, חברת מדיה ומחקר המתמחה בניתוח שוקי דיור אזוריים. "גם אם הם היו מוכנים לעבור, רבים מבעלי הבתים אינם יכולים להיות זכאים כעת למשכנתה חדשה בשיעורי הריבית ומחירי הבתים הנוכחיים."

מתיחות גוברת בשוק הדיור

התדרדרות חדה ביכולת לרכוש דיור הגבילה את מכירות הבתים הקיימים בכל רחבי המדינה. מחירי הדיור הגבוהים, יחד עם ריביות המשכנתאות שעדיין גבוהות משמעותית מהרמות שנראו לפני הפנדמיה, יצרו מצב שבו הן רוכשים חדשים והן בעלי בתים קיימים נמצאים במלכוד.

הנתונים מראים שמחזור הנכסים בשוק הנדל"ן האמריקאי הגיע לרמה כה נמוכה שהוא מזכיר תקופות של משבר כלכלי חמור. ההבדל הוא שכעת הבעיה אינה נובעת מקריסה במחירים או מיתון עמוק, אלא דווקא ממחירים גבוהים ומהחלטה רציונלית של בעלי בתים להישאר במקומם.

פוטנציאל להתאוששות עתידית

"במידה מסוימת, ביקוש כבוש מצטבר בשוק הדיור," מציין למברט. "באופן תיאורטי, אפקט הנעילה הנגרם מהתדרדרות ביכולת הרכישה וזעזוע שיעורי המשכנתאות הוא החריף ביותר מיד בהתחלה. עם זאת, עם הזמן, ככל ששינויי אורח חיים גוברים, הכנסות עולות ויכולת הרכישה משתפרת, ניתן יהיה לשחרר מחזור נוסף בשוק הבתים הקיימים ככל ש'עלויות המעבר' יורדות."

מומחי נדל"ן רבים מאמינים שהשוק הקפוא עשוי להתחיל להפשיר כאשר אחד משני דברים יקרה: ירידה משמעותית בשיעורי הריבית או התאמה של ציפיות הצרכנים למציאות החדשה.

"הבנק הפדרלי צפוי להתחיל להפחית את הריבית במהלך 2025, אך קצב ההפחתות והשפעתן על ריביות המשכנתאות עדיין אינו ברור," מוסיף למברט. "בינתיים, יותר אמריקאים נאלצים להישאר במקום, מה שמגביר את הלחץ על שוק השכירות ועל תוכניות בנייה חדשות."

השלכות מרחיקות לכת

ההשלכות של ה"קיפאון" בשוק הנדל"ן האמריקאי מורגשות ברחבי הכלכלה. חברות למוצרי בית, חברות הובלה, מתווכי נדל"ן ואף רשויות מקומיות המסתמכות על מיסי העברת נכסים - כולם מרגישים את ההשפעה של הירידה החדה במכירות בתים.

יתר על כן, הניידות המוגבלת משפיעה גם על שוק העבודה, כאשר אנשים פחות נוטים לעבור למקומות חדשים בעקבות הזדמנויות תעסוקה.

למברט מאמין כי בטווח הארוך, שוק הדיור האמריקאי יתאים את עצמו למציאות החדשה. "אנשים עדיין צריכים לעבור בית בשל שינויי חיים - גידול במשפחה, הזדמנויות עבודה חדשות, או פרישה. עם הזמן, הצורך הזה יגבר על החששות מפני עלויות גבוהות יותר, אך התהליך צפוי להיות איטי ולא אחיד באזורים שונים של המדינה."

בינתיים, מיליוני אמריקאים ממשיכים לחיות במה שהם מכנים "כלא מוזהב" - בתים שהם אוהבים עם משכנתאות בריבית נמוכה שהם אינם מוכנים לוותר עליהן, אך נאלצים לדחות את חלומותיהם למעבר או לשדרוג המגורים.