למרות זינוק המחירים: בכירי הנדל"ן מסבירים למה פלורידה עדיין משתלמת

מיאמי כבר אינה היעד הזול שאליו עוברים כדי לברוח מהמחירים של ניו יורק. ניתוח חדש אף מצא כי יוקר המחיה בדרום פלורידה עקף את זה של מטרופולין ניו יורק, ומחירי הדיור באזור גבוהים ממנו בכ-5%. למרות זאת, יזמי נדל"ן בולטים טוענים שההשוואה מפספסת חלק מרכזי בתמונה - ובעיקר את יתרונות המס ואת התמורה שמציעה פלורידה לאורך זמן.

לפי ניתוח של בלומברג, שהתבסס על נתוני הלשכה האמריקאית לניתוח כלכלי, יוקר המחיה באזור מיאמי, פורט לודרדייל ווסט פאלם ביץ' גבוה כיום מזה של ניו יורק והפרברים המקיפים אותה. מאז 2019 זינקו המחירים לצרכן בדרום פלורידה ב-36% - העלייה השנייה בגובהה בין המטרופולינים הגדולים בארה"ב, אחרי טמפה.

ההתייקרות מורגשת במיוחד בשוק הדיור. מחירי הבתים בדרום פלורידה עלו ב-79% מאז מגפת הקורונה, וגם עלויות הביטוח מכבידות על בעלי הנכסים: פרמיית ביטוח שנתית ממוצעת לבית בפלורידה עומדת על 8,292 דולר - בערך פי ארבעה מהממוצע במדינת ניו יורק. במקביל, מסי הנדל"ן באזור מיאמי זינקו ב-62% מאז 2019.

מיאמי כבר יקרה יותר מניו יורק, אך המספרים האלה הם לא כל התמונה

אלא שבכירי ענף הנדל"ן טוענים כי מיאמי פשוט משלימה פערים לאחר שנים שבהן הייתה זולה באופן חריג ביחס לערים כמו ניו יורק, לונדון ולוס אנג'לס. ריאן שיר, מנהל בחברת פי-אם-ג'י, אמר כי המעבר של תושבים, חברות ואנשים אמידים לעיר העלה את המחירים - אך לדבריו היא עדיין מציעה תמורה טובה. "מיאמי עדיין עיר בעלת ערך", אמר. "אני עדיין חושב שמדובר כאן בעסקה משתלמת".

דניאל נפתלי, סמנכ"לית השיווק, המכירות והעיצוב בקבוצת נפתלי, הסבירה ל'פוקס ניוז' כי מיאמי הפכה מעיר עונתית למקום שבו אנשים חיים דרך קבע. לדבריה, לצד התושבים החדשים הגיעו מסעדות ברמה עולמית, מוסדות תרבות, מקומות בילוי וקבוצות מלונאות מובילות. השינוי הזה, לטענתה, הפך את העיר ליעד בינלאומי - ולכן גם העלייה במחירים אינה מפתיעה.

לדבריה, רוכשי דירות היוקרה כבר אינם בוחנים רק את המחיר למ"ר. הם מביאים בחשבון את סגנון החיים, השירותים, המתקנים ורמת הגימור, ומוכנים לשלם יותר עבור איכות. נפתלי מעריכה כי מי שרוכש כיום נכס בפרויקטים חדשים באזור יוכל ליהנות מעליית ערך בחמש עד עשר השנים הבאות.

גם מבחינת היזמים, פלורידה עדיין זולה יותר מניו יורק. שיר טען כי הקמת מגדל במדינה עולה פחות באופן משמעותי, בעוד עלויות המימון דומות לאלה שבמדינות אחרות משום שהבנקים פועלים ברמה הארצית והבינלאומית. לדבריו, קצב המכירות בדרום פלורידה נותר מהיר והביקוש ממשיך לגדול - מגמה שלדעתו אינה צפויה להיעצר בקרוב.

יתרון מרכזי נוסף הוא המסים. פלורידה היא אחת מתשע מדינות בארה"ב שאינן גובות מס הכנסה אישי, בעוד שבעלי ההכנסות הגבוהות בניו יורק סיטי עשויים לשלם יחד מס מדינתי ועירוני בשיעור של כמעט 14.8%. "זו פשוט מתמטיקה", אמר שיר. "כאן אין מס הכנסה מדינתי ואין מס עירוני. מי שטוען אחרת אינו מציג דעה שונה - הוא פשוט טועה בעובדות".

עם זאת, ההתייקרות מציבה קושי ממשי בפני תושבי האזור שאינם משתייכים לשוק היוקרה. ההכנסה החציונית למשק בית במטרופולין מיאמי עמדה ב-2024 על 80,625 דולר - מעט מתחת לחציון הארצי. הפער בין ההכנסות המקומיות לבין העלייה במחירי הדיור, הביטוח והמוצרים היומיומיים מחדד את השאלה אם העיר עדיין נגישה למעמד הביניים, גם אם היא משתלמת עבור בעלי הון.

היזמים מאמינים שהשינוי במיאמי עמוק יותר מגל זמני של רכישת בתי נופש. לדבריהם, חברות כבר אינן מסתפקות בפתיחת סניפים קטנים באזור, אלא מעבירות אליו את המטות המרכזיים שלהן ומביאות איתן עובדים ומשרות. "אנשים הבינו שהחיים בפלורידה אולי פשוט מתאימים להם יותר", סיכם שיר. "זה לא רק המחיר, מזג האוויר או החיסכון במסים - ולקשה להצמיד לזה תג מחיר".