מגדלי היוקרה הפכו למלכודת: משבר דירות הרפאים מטלטל את מרכז לוס אנג'לס

שלח

הרשמה לקבלת הניוזלטר היומי ועדכונים חשובים

Phone

שלח

By submitting this form and signing up for texts, you consent to receive news notification text messages from HebrewNews.com at the number provided, including messages sent by autodialer. Consent is not a condition of purchase. Msg & data rates may apply. Msg frequency varies. Unsubscribe at any time by replying STOP. Text HELP for help. Privacy Policy & Terms Of Use

במקום זאת, מתחם Metropolis הפך לאחד הסיפורים המוזרים והמטרידים בשוק הנדל"ן המקומי — עם מאות דירות ריקות או בלתי מכורות, מיליוני דולרים של דמי ועד שלטענת הדיירים לא שולמו, שעבודים על דירות, הליכים משפטיים, התערבות של מדינת קליפורניה ובעלי נכסים שמגלים שקשה מאוד למכור את הדירות שרכשו במאות אלפי דולרים.

במרכז הפרשה עומדת Greenland USA, הזרוע האמריקאית של ענקית הנדל"ן הסינית Greenland Holding Group.

מתחם Metropolis הפך לאחד הסיפורים המוזרים והמטרידים בשוק הנדל"ן המקומי — עם מאות דירות ריקות או בלתי מכורות, מיליוני דולרים של דמי ועד שלטענת הדיירים לא שולמו, שעבודים על דירות, הליכים משפטיים, התערבות של מדינת קליפורניה ובעלי נכסים שמגלים שקשה מאוד למכור את הדירות שרכשו במאות אלפי דולרים.

החברה החלה לבנות את Metropolis ב־2014, בתקופה שבה משקיעים סינים הזרימו מיליארדי דולרים לשוקי הנדל"ן בארצות הברית. המכירות החלו ב־2017, והפרויקט הושלם ב־2019.

המתחם כולל שני מגדלי קונדומיניום, בניין דירות להשכרה ומלון. באותה תקופה הוא שווק כחלק מהמהפכה שאמורה הייתה להפוך את מרכז לוס אנג'לס מאזור משרדים ומסחר לרובע מגורים יוקרתי.

אבל חלק גדול מהדירות מעולם לא נמכר.

לפי רישומים שנבדקו במסגרת תחקיר חדש של Realtor.com, Greenland עדיין מחזיקה בכ־50 מתוך 308 הדירות במגדל הראשון ובכ־250 מתוך 514 הדירות במגדל השני.

כלומר, כ־300 דירות — יותר משליש מהיחידות בשני מגדלי המגורים — עדיין נמצאות בידי היזם.

כאן מתחילה הבעיה הגדולה.

דיירים טוענים כי במשך שנים Greenland לא שילמה במלואם את דמי ועד הבית וההערכות החודשיות שהיו אמורים להיות משולמים עבור מאות הדירות שבבעלותה.

לטענתם, החברה השתמשה בשליטתה בוועדי הבתים כדי להעניק לעצמה הקלות או פטורים מתשלומים על הדירות שעדיין לא נמכרו.

במסמכים שהוגשו לבית המשפט נטען כי החוב המצטבר של היזם לוועדי המתחם הגיע ליותר מ־6.8 מיליון דולר.

ב־2020 בלבד, כך נטען בתביעה, הוענקו ל־Greenland הקלות של יותר מ־1.2 מיליון דולר בתשלומים.

התוצאה הייתה קשה במיוחד עבור בעלי הדירות שכבר רכשו נכסים בפרויקט.

אולג פאריזר, תושב ותיק במגדל הראשון ומהנדס תוכנה בכיר במעבדת ההנעה הסילונית של נאס"א, רכש ב־2017 דירת חדר שינה אחד בקומה גבוהה ביותר מ־800 אלף דולר.

כשנכנס לוועד הבניין, הוא סיפר כי גילה שהמצב הכספי של המתחם הרבה יותר חמור מכפי שחשב.

ב־2019 התריעה חברת הניהול FirstService בפני Greenland כי הוועדים למעשה "נגמרו מכסף", שספקים עלולים להפסיק לספק שירותים ושאספקת החשמל והמים עלולה להיות בסכנה.

בשלב מסוים, לפי מסמכים שהוגשו לבית המשפט, המגדל הראשון היה במרחק שעות בלבד מאפשרות של ניתוק מים וחשמל בגלל מחסור בכסף לתשלום חשבונות.

גם שירותים אחרים נפגעו.

דיירים דיווחו על מעליות שלא פעלו באופן סדיר, טלפוני חירום במעליות שנותקו, מערכות אינטרקום שלא פעלו ומערכת מיזוג בחדר הכושר שלא תוקנה במשך חודשים.

האירוניה הייתה קשה במיוחד: קומפלקס שנמכר כפסגת חיי היוקרה בלוס אנג'לס התקשה לעיתים לשלם חשבונות בסיסיים.

פאריזר החל להיאבק משפטית במבנה השליטה של Greenland בוועדים.

ב־2023 הוא הגיש תביעה קטנה נגד ועד־העל של Metropolis וטען כי נציגי היזם המשיכו לשלוט בוועד אף שהחברה הייתה, לדבריו, בפיגור משמעותי בתשלומים ולכן לא עמדה בתנאים להשתתפות בניהולו.

ב־2024 הוא ניצח בתיק, ובחירות קודמות לוועד שבהן נבחרו נציגי Greenland בוטלו.

אבל הסכסוך לא נגמר.

ב־2025 תקף תושב נוסף, דייוויד נילי מהמגדל השני, גם את הבחירות לוועד שנערכו שנה קודם לכן. באפריל השנה קבע שופט במחוז לוס אנג'לס כי יש לערוך בחירות חדשות.

במקביל, נילי ודייר נוסף הגישו תביעה רחבה יותר נגד ועד המתחם, חברת הניהול ונציגים בהווה ובעבר של Greenland.

לטענתם, נציגי היזם הפרו את חובת הנאמנות שלהם כלפי בעלי הדירות בכך שלא גבו מהחברה את התשלומים שהיו אמורים להשתלם עבור מאות הנכסים שבבעלותה.

המשמעות מבחינת שאר הדיירים עלולה להיות כואבת מאוד.

לפי התביעה, כדי לכסות את החור התקציבי עשויים בעלי הדירות הפרטיים להידרש לשלם מיליוני דולרים נוספים באמצעות הערכות מיוחדות והעלאת דמי הוועד.

כבר ב־2025 נדרשו הדיירים להצביע על העלאה של יותר מ־20 אחוזים בתשלומי הוועד.

ואז נכנסה לתמונה מדינת קליפורניה.

מחלקת הנדל"ן של קליפורניה הוציאה ב־2023 צו חריג נגד Greenland USA והורתה לה להפסיק למכור דירות בשני המגדלים.

הרגולטור מצא כי החברה ביקשה לבצע שינויים במסמכי המכירה של הפרויקט מבלי לחשוף באופן מלא את הסדרי ההפחתה בתשלומי הוועד עבור הדירות שנותרו בבעלות היזם.

בסוף 2025 קיבלה Greenland מחדש אישור למכור דירות במגדל השני, אולם נכון לעכשיו המכירות במגדל הראשון עדיין מוגבלות.

וזה רק חלק מהבעיה.

כל 50 הדירות שנותרו בבעלות היזם במגדל הראשון כפופות כיום לשעבודי ועד בית בגלל חובות נטענים.

שעבוד כזה משמעותי במיוחד משום שהוא עלול להקשות מאוד על מכירת דירה או על מימון מחדש שלה לפני שהחובות מוסדרים.

גם מאות הדירות שבבעלות Greenland סבלו בשנים האחרונות מבעיות הקשורות למס רכוש. לפי הבדיקה, יחידות רבות קיבלו הודעות פיגור ב־2024 וב־2025. כיום הן רשומות כמעודכנות, אך הסיפור מוסיף עוד שכבה של אי־ודאות סביב הפרויקט.

עבור בעלי הדירות הפרטיים, הנזק כבר מורגש בשוק.

פאריזר שילם יותר מ־800 אלף דולר עבור דירתו ב־2017. כיום, לדבריו, דירות דומות נמכרות בפחות מ־600 אלף דולר.

דירות אחרות במגדל השני יושבות חודשים ארוכים בשוק ונאלצות לעבור שוב ושוב הורדות מחיר.

הבעיה של Metropolis מגיעה בזמן שבו שוק הקונדומיניומים בלוס אנג'לס כולו נמצא תחת לחץ.

בתחילת 2026 נמכרו פחות מ־2,000 דירות קונדומיניום במחוז לוס אנג'לס בינואר ובפברואר — הפתיחה החלשה ביותר לשנה מאז 2005.

ריבית גבוהה למשכנתאות, דמי ועד הולכים ועולים וחשש של קונים מהתחייבויות כספיות בלתי צפויות גרמו לרבים להתרחק מקונדומיניומים, והמחיר החציוני ירד לעומת השנה הקודמת.

אבל Metropolis הוא מקרה קיצוני במיוחד.

לא מדובר רק בשוק חלש או בריבית גבוהה, אלא בפרויקט שבו היזם עצמו עדיין מחזיק בכמות עצומה של מלאי כמעט עשור לאחר תחילת המכירות.

האירוניה גדולה עוד יותר כשנזכרים באופן שבו הוצג Metropolis כשנפתח.

ב־2017 נמכרו בו דירות ביותר מ־1,000 דולר לרגל רבועה — מחיר יוצא דופן באותה תקופה לדאונטאון לוס אנג'לס — והוא הוצג כהוכחה לכך שמרכז העיר הופך לאזור מגורים יוקרתי בינלאומי.

היום תמונת המצב שונה לגמרי.

מעבר לכביש נמצא גם Oceanwide Plaza, פרויקט סיני גרנדיוזי אחר שהפך לסמל לכישלון נדל"ני בדאונטאון. הבנייה בו נעצרה לאחר שהיזם הסיני נקלע לקשיים, והמגדלים הנטושים הפכו במשך שנים לקנבס ענק של גרפיטי.

Metropolis אמנם הושלם ומאוכלס בחלקו, ולכן אינו דומה לחלוטין ל־Oceanwide. אבל שני הפרויקטים מספרים חלק מאותו סיפור: תקופה שבה כסף סיני אדיר זרם ללוס אנג'לס, מגדלים מפוארים התרוממו במהירות — ואז חלק מהחזון התרסק עם שינוי התנאים הכלכליים בסין ובארצות הברית.

עבור מאות בעלי הדירות ב־Metropolis, זה כבר אינו סיפור תיאורטי על השקעות בינלאומיות.

אלה הבתים שלהם.

הם משלמים משכנתאות, מסי רכוש ודמי ועד, ומנסים להגן על ערך הנכסים שלהם בזמן שמאות דירות אחרות באותו מתחם עדיין מוחזקות בידי היזם המקורי.

נילי אומר שהמטרה שלו אינה רק להחזיר כסף לבעלי הדירות. הוא רוצה שהדיירים עצמם יקבלו סוף סוף שליטה אמיתית על המקום שבו הם חיים.

ל־Metropolis עדיין יש בריכות, חדרי כושר, לובי מפואר ומיקום שכמעט אי אפשר להתחרות בו.

אבל מאחורי קירות הזכוכית והנוף של דאונטאון מסתתר היום משבר שהפך את אחד מפרויקטי היוקרה הבולטים של לוס אנג'לס לסמל מסוג אחר לגמרי.

מגדלים שנבנו כדי למכור את חלום החיים בלב העיר — ומאות דירות שבתוכם עדיין מחכות לקונה.