המשכנתה מתפוצצת: אלפי אמריקאים ישלמו עוד 1,300 דולר בחודש

מאות אלפי בעלי בתים בארצות הברית מתקרבים לרגע שממנו חששו במשך שנים: התשלום החודשי על המשכנתה, שנראה עד לא מזמן נוח ומשתלם, עומד להשתנות באופן דרמטי. עבור עשרות אלפי משפחות מדובר בתוספת של יותר מאלף דולר מדי חודש, סכום שעלול להפוך את החלום האמריקאי לבית בבעלותן לנטל כלכלי כבד. בשנת 2027 צפויות כ-186 אלף משכנתאות בריבית משתנה להגיע למועד עדכון הריבית הראשון שלהן, וכעת מתברר עד כמה יקר עלול להיות החשבון.

הנתונים, שפורסמו בדוח חדש של חברת אייס, המתמחה בטכנולוגיות ובמידע על שוק המשכנתאות, מצביעים על בעיה המתפתחת בהדרגה מתחת לפני השטח. במשך שנים נהנו אמריקאים רבים מריביות נמוכות במיוחד, שאפשרו להם לרכוש בתים יקרים יחסית מבלי לשלם סכומים בלתי אפשריים מדי חודש. אלא שחלק מההלוואות הללו כללו תנאי חשוב: הריבית הנמוכה הובטחה לתקופה מוגבלת בלבד.

כעת, כשהתקופה הזאת עומדת להסתיים, המציאות נראית אחרת לגמרי.

עבור משפחות ישראליות המתגוררות בלוס אנג'לס ובעמק סן פרננדו, הנתונים האלה מעוררים עניין מיוחד. בערים ובשכונות כמו אנסינו, שרמן אוקס, וודלנד הילס, סטודיו סיטי ופורטר ראנץ', שבהן מחירי הבתים גבוהים במיוחד, גם שינוי מתון יחסית בריבית עשוי להתבטא במאות ואף באלפי דולרים נוספים בחודש.

מי שנמצאים בסיכון הגבוה ביותר הם כ-74 אלף בעלי בתים שנטלו בשנת 2020 משכנתאות שבהן הריבית נותרת קבועה במשך שבע שנים, ולאחר מכן משתנה בהתאם לתנאי השוק. באותה שנה, בשיא משבר הקורונה, הריביות בארצות הברית צנחו לרמות היסטוריות, ורוכשי דירות ובתים מיהרו לנצל את ההזדמנות.

לפי הנתונים, קבוצת הלווים הזאת נהנתה מריבית חציונית של כ-2.75 אחוזים. כעת, עם תום התקופה המוגנת בשנת 2027, הריבית צפויה לטפס לרמה חציונית של כ-5.79 אחוזים בעדכון הראשון. המשמעות היא התייקרות חציונית של כ-1,066 דולר בחודש, שהם כמעט 12,800 דולר בשנה. בעדכונים מאוחרים יותר, התוספת עלולה להגיע לכ-1,269 דולר בחודש, בהתאם לתנאי ההלוואה.

כדי להבין את המשמעות, די לחשוב על משפחה המשלמת כיום כ-3,000 דולר בחודש על המשכנתה. אם התשלום יגדל בכאלף דולר, היא תצטרך למצוא מדי שנה עוד כ-12 אלף דולר רק כדי להמשיך להחזיק באותו בית. הכסף הזה יצטרך להגיע ממקום כלשהו: חיסכון לחופשות, לימודים לילדים, קניות, השקעות או אפילו הוצאות יומיומיות בסיסיות.

עבור משפחות ישראליות המתגוררות בלוס אנג'לס ובעמק סן פרננדו, הנתונים האלה מעוררים עניין מיוחד. בערים ובשכונות כמו אנסינו, שרמן אוקס, וודלנד הילס, סטודיו סיטי ופורטר ראנץ', שבהן מחירי הבתים גבוהים במיוחד, גם שינוי מתון יחסית בריבית עשוי להתבטא במאות ואף באלפי דולרים נוספים בחודש.

הדבר נכון במיוחד לבעלי נכסים שנטלו הלוואות גדולות בתקופה שבה הריבית הייתה נמוכה. ככל שיתרת המשכנתה גבוהה יותר, כך עלולה להיות משמעותית יותר ההשפעה של עליית הריבית. בקליפורניה, שבה משקי בית רבים מתמודדים ממילא עם תשלומי ביטוח גבוהים, ארנונה ועלויות תחזוקה, התייקרות המשכנתה עלולה להוסיף לחץ לתקציב המשפחתי.

גם בניו יורק, מיאמי ולאס וגאס עלולים בעלי נכסים להרגיש את השינוי, אם כי מידת הפגיעה תלויה בסוג ההלוואה, בגובה החוב ובמועד שבו נלקחה המשכנתה. לא כל בעלי הבתים במדינות האלה חשופים לסיכון, ולא כל מי שמחזיק במשכנתה בריבית משתנה צפוי לספוג התייקרות חדה.

למעשה, כאן מסתתר אחד הפרטים החשובים בסיפור: לא מדובר בהתייקרות אוטומטית של המשכנתאות לכל האמריקאים. בעלי בתים שנטלו משכנתאות בריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה אינם מושפעים ישירות מעדכון הריבית המתואר. גם בקרב בעלי משכנתאות משתנות קיימים הבדלים משמעותיים. חלקם עשויים להתמודד עם תוספת קטנה יותר, ואחרים אפילו עשויים ליהנות מירידה בתשלום.

ובכל זאת, המגמה מעוררת דאגה. בשנת 2026 צפויות כ-148 אלף משכנתאות להגיע לעדכון הריבית הראשון שלהן. בשנת 2027 המספר יטפס לכ-186 אלף, ובשנת 2028 צפוי לרדת לכ-155 אלף. מאחורי המספרים האלה עומדים בעלי בתים שנדרשים להתאים את חייהם הכלכליים למציאות חדשה.

הבעיה מתחדדת משום ששוק הדיור האמריקאי עדיין מתקשה להתאושש מההתייקרות שהתרחשה בשנים האחרונות. ריביות גבוהות יותר הפכו את רכישת הבית ליקרה, ואילו בעלי נכסים שנהנים ממשכנתאות ישנות וזולות אינם ממהרים למכור ולעבור לבית אחר. התוצאה היא שוק שבו קונים מתקשים למצוא נכסים במחירים נגישים, ומוכרים רבים מעדיפים להישאר במקומם.

באופן מפתיע, דווקא עכשיו נרשמת התעניינות מחודשת במשכנתאות בריבית משתנה. בספטמבר הגיע שיעורן לכמעט 11 אחוזים מבקשות נעילת הריבית על משכנתאות ראשונות, הרמה הגבוהה ביותר זה כמעט ארבע שנים. הסיבה פשוטה: הריבית ההתחלתית במסלולים האלה עשויה להיות נמוכה יותר מהריבית הקבועה, ולכן התשלום החודשי הראשוני נראה אטרקטיבי.

אלא שהחיסכון המיידי עלול להתברר כיקר בעתיד. מי שבוחר במסלול כזה למעשה מקבל על עצמו את הסיכון שהריבית תהיה גבוהה יותר כאשר תסתיים תקופת ההגנה. ההחלטה עשויה להשתלם אם הריביות ירדו או אם בעל הנכס ימכור את הבית לפני העדכון, אך היא עלולה להפוך לבעיה אם התנאים הכלכליים ישתנו לרעה.

האם ארצות הברית עומדת בפני משבר משכנתאות חדש, בדומה לזה שהוביל לקריסה הכלכלית של 2008? לפי הנתונים הנוכחיים, התשובה אינה מצביעה על סכנה דומה. משכנתאות בריבית משתנה מהוות רק כ-5.6 אחוזים מכלל המשכנתאות הפעילות בארצות הברית, וגם ההגנות הרגולטוריות כיום שונות מאלה שהיו לפני המשבר ההוא.

אבל עבור משפחה שמגלה כי עליה לשלם עוד אלף דולר בחודש, ההבחנה בין משבר לאומי לבין מצוקה אישית אינה בהכרח מנחמת.

מומחים ממליצים לבעלי משכנתאות משתנות לבדוק כבר עכשיו את מועד עדכון הריבית, את המגבלות החוזיות על שיעור העלייה ואת האפשרות למחזר את ההלוואה. בחלק מהמקרים אפשר לצמצם את החשיפה באמצעות פירעון מוקדם של חלק מהקרן או תכנון תקציבי, אך האפשרויות משתנות ממקרה למקרה.

שנת 2027 עדיין לא החלה, אבל עבור עשרות אלפי בעלי בתים אמריקאים השעון כבר מתקתק. ההחלטה שנראתה כמו עסקה מצוינת בתקופת הקורונה עלולה להפוך בקרוב להוצאה הכבדה ביותר בתקציב המשפחתי. ומה שהיה פעם חיסכון של מאות דולרים בחודש עלול להסתיים בחשבון של אלפי דולרים נוספים בשנה.